מקרקעין

המונחים נדל"ן ומקרקעין הם מונחים שגורים שאנו שומעים ומשתמשים בהם לעיתים קרובות מאוד.

גם אם מדובר ברכישת נכס ראשונה עבורכם או שכבר רכשתם נכסי נדל"ן בחייכם, עדיין מדובר ברכישה משמעותית מאוד עבורכם שכן, רכישת נכס מקרקעין כרוכה בהיבטים רבים ומגוונים שרצוי להיות ער להם בטרם ביצוע רכישה ומכירת הנכס.

אז מה בעצם הצעדים שעליכם לבצע? מהיכן בכלל מתחילים ?

בואו וננסה לעשות קצת סדר.

אז לאחר שסיכמתם את מחיר נכס המקרקעין ולאחר שפניתם לבנק למשכנתאות לקבלת אישור עקרוני למימון רכישת הדירה, כדי לבחון את יכולתכם הכלכלית לרכוש את הדירה, בואו ונבחן יחד מספר נושאים חשובים.

מהי סביבת הנכס ?  

מי הם השכנים שלכם ? מהם המבנים הציבוריים שבנויים או יבנו ליד הנכס (בתי ספר, גני ילדים, גנים ציבוריים, מרכז מסחרי, בית כנסת ועוד) ?

האם הסביבה משפיעה לטובה או לרעה על שווי הנכס ?

זהות בעלי הדירה או זהות הקבלן

האם האדם העומד מולכם הוא אכן בעל הנכס ?

האם היזם המתיימר למכור לכם הנכס הנו אכן בעל הקרקע עליו נבנה הבניין בו מצוי הנכס ?

יש לבחון מיהו הבעלים המשפטי האמיתי של הנכס, על מנת שכספכם לא יונח על "קרן הצבי".

מהי הזכות המשפטית של המוכר ?

בישראל ישנם מספר סוגי קרקעות.

רובן המוחלט רשומות כחכירה ברשות מקרקעי ישראל (המנהל) וחלקן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).

יש לבחון מה הזכות המשפטית של הנכס שאתם רוצים לרכוש וככל שהנכס בנוי על אדמת מנהל, יש לבחון האם הזכות מהוונת (האם שולמו עליה דמי חכירה מהוונים) ומתי מסתיימת תקופת החכירה.

מצבו המשפטי של הנכס

לכל נכס יש עבר והווה. כאשר הנכס או הקרקע עליו היזם בנה את הנכס נרכש, ככל הנראה נרשמו לטובת הרכישה ו/או הבניה הלוואות שניטלו כמשכנתאות, נרשמו שעבודים ומשכונות לטובת הבנק או גורם פיננסי אחר.

לכן, חובה לבדוק את גובה ההלוואות של המוכר על הנכס על מנת שבתכנון נכון, הן יוסרו במסגרת הסכם הרכישה מבלי שזכויותיהם יפגעו ותקבלו נכס "נקי" מחובות המוכר.

בדיקת קיומן של היתרי בניה וחריגות בניה

בעלי נכסי רבים עורכים שינויים בנכס ובפעמים רבות הם עושים זאת מבלי לקבל מראש היתר בניה. לכן, חשוב לבדוק כי מצבו הפיזי של הנכס תואם את התכניות של הנכס וככל שיש חריגות בניה, יש לוודא כי נושא זה מטופל ומקבל פתרון במסגרת הסכם המכר. במקרה של רכישת נכס מיזם יש לבדוק מהם היתרי הבניה שחלים על המגרש וכי אכן היזם רשאי לבנות או הנכס אותו הוא מבקש למכור לכם.

מהם המיסים החלים על רכישת הנכס ?

ככל שמדובר בדירת מגורים ומדובר בדירתכם היחידה, הנכם זכאים לקבלת פטור ממס רכישה עד לסכום משמעותי ומעבר לסכום זה, הנכם זכאים למדרגות מס מופחתות.

ככל שזו דירתם השנייה או יותר, תשלמו מס רכישה בשיעורו המלא.

ככל שמדובר בקרקע או במשרד, תשלמו את מדרגת המס הקבוע בחוק ביום הרכישה.

אולם, מעבר לכך, בעסקת מקרקעין ישנם מיסים החלים על המוכר, מס שבח וכן היטלים לרבות היטל השבחה אשר יש לוודא כי הם יוסדרו וישולמו כחלק מעסקת הרכישה וזאת על מנת שבסיומה ניתן יהיה לרשום את הדירה על שם הקונה.

עלויות כספיות נוספות מעבר לתמורת הדירה

במקרה של רכישה מיזם, ובדרך כלל בדירות מגורים חדשות, יש לקחת בחשבון, בין היתר, גם את תשלום שכרו של עורך הדין מטעם הקבלן עבור רישום עתידי של הבית המשותף למרות שהוא לא מייצג אתכם ברכישה וכן את התשלומים שתדרשו לשלם עבור חיבור עתידי של תשתיות הנכס לפני שתקבלו בו חזקה. בנוסף ובהנחה שתבקשו לבצע שינויים בנכס, מומלץ לבקש מראש מהיזם את מחירון השינויים שהוא דורש עבור ביצועם, על מנת שלא תופתעו בהמשך.

איך הופכים את רכישת הנכס למרגשת והמהנה ?

למרות רשימת הבדיקות שסקרנו אותן יש לבצע טרם רכישת נכס מקרקעין ולמרות "כאב הראש" שלכאורה טמון בכך, רכישת נכס ובעיקר דירת מגורים, הנה עדיין אירוע חוויתי, חשוב ומשמעותי לעתידכם.

המורכבות היחסית של רכישת דירה אינה צריכה להשפיע על החלטתכם להתקדם בחיים ובעיני לא פחות חשוב שתיהנו מתהליך רכישת הנכס שלכם ותגשימו את החלום שלכם בדיוק כמו שדמיינתם.

אז איך אפשר ליהנות בעסקת נדל"ן מורכבת ?

כעורך דין העוסק רבות בנדל"ן, אני ער לריגוש שלכם כרוכשי נכס ומתרגש בעצמי עבורכם, ואני בטוח שבחירת עו"ד מקצועי בתחום הנדל"ן תוריד מכם את העומס והמחשבות שכרוכות בתהליך, כך שיישאר לכם רק לעסוק בעיצוב הנכס והתאמתו לצרכים שלכם ולחלום של כל אחד מכם.