שוק הדירות להשכרה בישראל רחב היקף ובמסגרתו מתנהלת מערכת יחסים בין בעלי הדירה-המשכיר, לשוכר.
מערכת יחסים זו אינה מאוזנת שכן המשכיר מעמיד לרשות השוכר את הנכס שבבעלותו שלרוב הנו בעל ערך כספי רב וכנגדו צפוי לקבל דמי שכירות חודשיים ובטחונות לתשלומם. באזורים מסוימים בעלי ביקוש רב יותר ניתן לדרוש מהשוכר בטחונות כדוגמת ערבות בנקאית, אך במרבית האזורים מקובל להפקיד בידי המשכיר שטרות בטחון בלבד אשר העמדתם לפירעון הנה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל כאשר סיכוי הגבייה לא ידועים.
חוסר איזון זה יוצר מקרים רבים בהם המשכיר עומד מול שוקת שבורה כאשר הוא נתקל בשוכר שמחזיק בנכס שבבעלותו אך לא משלם את דמי השכירות כסדרם ו/או בכלל ו/או לא משלם את התשלומים השוטפים החלים עליו כשוכר כמו ארנונה, מים וחשמל ולעיתים גם לא מפנה את המושכר בסיום תקופת השכירות.
התיקון בחוק שמאפשר פינוי דייר באופן מהיר
בשנת 2008 בוצע תיקון בתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד 1984 שקיצר את הליך פינוי המושכר בבית המשפט שעד אז היה עלול להימשך למעלה משנה לכחודשיים בלבד.
תיקון זה קבע כי תביעה לפינוי מושכר תוגש לבית המשפט השלום אשר בתחום סמכותו נמצא המושכר כאשר התביעה לא תכיל סעדים נוספים פרט לסעד פינוי המושכר.
כמובן שהמשכיר אינו מוותר על דמי השכירות שהשוכר חייב לו ו/או על נזקים נוספים שנגרמו לו באופן ישיר ו/או עקיף כתוצאה מאי פינוי המושכר ולכן ניתנת לו האפשרות והרשות להגיש תביעה נוספת הכוללת סעדים כספיים בהליך משפטי נוסף ונפרד ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. כך למעשה ניתן למשכיר אפשרות לפצל את סעדי התביעה מיד עם הגשתה, קרי, תביעה פינוי מושכר לחוד ותביעה כספית לחוד.
לכתב התביעה יש לצרף את כל טיעוני המשכיר, תצהירי עדות ראשית מטעמו וכל אסמכתא משפטית ו/או עובדתית שהמשכיר מבקש להסתמך עליה בתביעה לפינוי מושכר. באותה הדרך על השוכר הנתבע להגיש את כתב הגנתו לא יאוחר מתוך 30 ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.
על פי התקנות בית המשפט יקבע מועד לדיון בתביעת הפינוי לא יאוחר מ- 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה, למרות שבפועל מועדי הדיון שנקבעים עלולים לחרוג במקצת מטווח זמנים זה.
מה העילה לפינוי שוכר מהמושכר ?
בתא"ח 30612-11-09 קבע בית משפט השלום בחדרה כי עילה לביטול הסכם שכירות הנה בהפרה יסודית שנקבעה ככזו בהסכם השכירות ו/או הפרה של הסכם השכירות שאינה הפרה יסודית אך לא תוקנה לאחר שניתנה לשוכר ארכה לתיקונה.
כך למשל, אי תשלום דמי שכירות כסדרם ו/או אי תשלום בכלל, תיחשב כהפרה יסודית ותקנה למשכיר עילת ביטול של הסכם השכירות והגשת תביעה לפינוי מושכר.
בנוסף, אם למשל היה על השוכר לבטח את המושכר בביטוח צד ג' ו/או לשלם תשלום כלשהו והוא לא מילא אחר התחייבות זו, הרי שאם חובה זו לא הוגדרה בהסכם השכירות כתנאי יסודי שהפרתו מהווה הפרה יסודית, על המשכיר לאפשר לשוכר אורכה לתיקון ההפרה ורק אם השוכר לא תיקן את ההפרה הוא יהיה רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר.
כאשר הסכם השכירות נערך כדבעי, חיובי השוכר מעוגנים בו, ברובם, כהתחייבויות עיקריות שהפרתן מהווה הפרה יסודית, ולכן ברוב המקרים למשכיר קיימת עילה להגיש תביעה לפינוי מושכר.
לאחר מתן פסק דין המורה על פינוי המושכר יש להוציאו לפועל בכלים העומדים לרשות המשכיר לפי חוק ההוצל"פ. גם בחוק זה נעשה שינוי חשוב במסגרת תיקון מס' 36 (תשע"ב – 2012) לחוק ההוצאה לפועל תשמ"ד 1984, אשר הביא לקיצור הליך פינוי המושכר בהוצאה לפועל בצורה דרמטית ומשמעותית לפרק זמן של כ- 30 ימים בלבד מיום פתיחת תיק ההוצאה לפועל.
ומה בנוגע לגביית דמי השכירות ?
ככל שהמשכיר השכיל לקבל מהשוכר בטחונות איתנים כגון ערבות בנקאית או שיק בנקאי אזי מצבו טוב והוא יכול להיפרע לפחות בגין חלק מהנזק שנגרם לו עד גבול הבטוחה שבידיו. במידה והמשכיר קיבל מהשוכר שטרי בטחון, רצוי עם ערבים, עליו להפעילם בהוצאה לפועל.
ישנם גם מקרים בהם המשכיר לא השכיל להתנות את הסכם השכירות בקבלת שטרי בטחון, ואז כל שנותר לו הוא להגיש תביעה כספית כנגד השוכר והערבים, בתקווה לקבל פסק דין המורה על חיוב כספי ולנסות לגבות את נזקיו.
המידע המשפטי המוגש נערך ע"י עו"ד אלי מור ומהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי. אלי מור ושות' – חברת עו"ד ונוטריון ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע המשפטי הניתן באתר האינטרנט www.mor-lawyers.co.il
אלי מור ושות' – חברת עו"ד ונוטריון טל' 03-6959990
