שאלות ותשובות  – איך ניתן לפנות שוכר שלא משלם?

להלן מספר שאלות שוודאי יקלו עליך להבין כיצד מתנהלת תביעה לפינוי שוכר ואיך מפנים שוכר שלא משלם.

פינוי שוכר מדירה – מה צריך המשכיר לעשות כאשר השוכר מסרב לפנות את הדירה?

כמעט בכל מקרה שמגיע למשרדי, השוכר אינו רשאי להישאר עוד במושכר, אם מאחר והסכם השכירות הסתיים והשוכר לא מפנה את הדיר ואם מאחר והשוכר לא משלם דמי שכירות.

כמובן שההפרה השכיחה ביותר היא כאשר השוכר לא משלם דמי שכירות ומסרב לפנות הדירה.

למרות התסכול, למשכיר אסור לנקוט בצעדים חד צדדיים ללא אישור בית המשפט על מנת שהוא לא ימצא את עצמו כצד שמפר את הסכם השכירות.

הדרך המשפטית הנכונה ביותר שיש למשכיר היא להגיש תביעת פינוי דייר, כאשר בתביעה זו המשכיר עותר לקבל צו פינוי שוכר שמתיר לו לפנות את הדייר מהדירה.

לא בכדי נקבע כי תביעה לפינוי שוכר תתברר בדרך מהירה ויעילה ביחס לשאר התביעות המשפטיות.

ככל שהמשכיר יבצע תביעה לפינוי דייר במקצועיות הנדרשת, התביעה תתברר ביעילות בתוך כ- 60 יום ממועד הגשת התביעה על ידי המשכיר.

מעבר למטרה של פינוי השוכר מהמושכר עצמו, המטרה היא גם לגרום לעצירת הנזקים הכספיים שנגרמים למשכיר.

חשוב לציין, כי תביעה לפינוי שוכר היא הדרך החוקית היחידה לפינוי השוכר, כאשר כל האמצעים האחרים לדחוק את השוכר מחוץ למושכר כמו על ידי ניתוק החשמל או המים בנכס, הם בגדר דין עצמי ובלתי חוקיים.

גם פניה למשטרת ישראל בשלב זה לא תסייע שכן, המשטרה לא מוסמכת להכריע מי אלא רק בית המשפט. חלקה של המשטרה בהליך הפינוי הנו רק במסגרת הליכי הוצל"פ לפינוי השוכר, לאחר שניתן צו פינוי שוכר.

הדייר לא משלם שכירות – מתי ניתן להגיש תביעה לפינוי שוכר ?

אין תנאי סף למספר החודשים בהם הדייר הפסיק לשלם דמי שכירות. למעשה, החל מהחודש הראשון בו לא שולמו דמי שכירות ניתן להגיש כתב תביעה לפינוי שוכר.

כמובן שאין למהר ולהגיש תביעה לפינוי שוכר באם ישנו קושי חד פעמי ואמיתי מצד השוכר לשלם דמי שכירות, אך המשכיר צריך לבחון האם מדובר בקושי אמיתי והשוכר מתנצל ומבקש לשלם את החוב בהקדם או שהמשכיר נאלץ לרדוף אחר הכסף המגיע לו וכאן כבר יש לבחון צורך בהליך משפטי.

נגמרה תקופת השכירות והשוכר לא מפנה את הדירה – מה עושים ?

כאשר תקופת השכירות נגמרה, השוכר מאבד את זכותו המשפטית להחזיק במושכר ולכן אם השוכר לא מפנה את הדירה, יש להגיש כנגדו תביעה לפינוי שוכר.

אין צורך ולא מומלץ להשתהות מעבר למועד שנקבע לפינוי השוכר, השוכר ידע כי הוא צריך לפנות את המושכר כבר שחתם על הסכם השכירות ולכן מומלץ להימנע מלהיגרר אחר הבטחות של השוכר לפינוי שהוא "ימצא דירה" או "שהוא מחפש דירה שתתאים לו..". מומלץ לקבל החלטה ולהגיש תביעה לפינוי שוכר שתוכל לחסוך למשכיר נזקים כספיים רבים.

מדוע המשכיר לא רשאי לפנות את הדייר בעצמו ?

למרות שהמשכיר ידוע שהסכם השכירות נגמר ויש הסכם שכירות בין הצדדים שקובע שהסכם השכירות הסתיים, עדיין מדובר במחלוקת משפטית, ולכן רק בית המשפט רשאי לקבוע כי אכן השוכר הפר את הסכם השכירות ולצוות עליו לפנות את המושכר.

מה עלול להיגרם למשכיר אם יפנה את הדייר בכוח, כלומר בדין עצמי ?

בהעדר פסיקה של בית המשפט, המשכיר עלול להיתבע על גרימת נזק לשוכר ו/או שימוש אסור בכוח.

נתקלתי במצבים בהם ניסיון לפנות שוכר באופן עצמאי הסתיים בתרחישים קשים לרבות מקרי אלימות ומעצר של המשכיר.

תביעת פינוי שוכר מדירה

תביעה לפינוי שוכר נועדה למטרה אחת והיא פינוי השוכר מהדירה. מאחר ובמקרים רבים, בשלב זה השוכר צבר חובות כספיים כלפי המשכיר בדרך כלל כתוצאה מאי תשלום דמי שכירות, שמטבע הדברים המשכיר ירצה לתבוע את השוכר.

לכן, למרות הכלל כי יש לכרוך לתביעה את כל הסעדים שעומדים לצדדים, בתביעה לפינוי שוכר ניתן להגיש תביעה כספית בנפרד, במקביל או לאחר סיום התביעה לפינוי שוכר, ללא צורך בקבלת אישור לכך מבית המשפט.

כלומר, המשכיר יוכל לפנות את השוכר מהדירה, לבדוק את היקף הנזקים שנגרמו לו ואז להחליט מתי וכיצד לתבוע את השוכר בגין הנזקים שנגרמו לו.

תביעה לפינוי שוכר היא תביעה מרוכזת, כלומר, בשונה מהליכים משפטיים אחרים שמתנהלים בשלבים, בתביעה לפינוי שוכר יש לצרף כבר בשלב הגשת התביעה, תצהירי עדות ראשית מטעם התובעים, רשימת מסמכים וראיות עליהם מבוססת התביעה.

 בתוך כמה זמן ניתן פסק דין לפינוי שוכר?

תקנות סדר הדין האזרחי החדשות קובעות כי תביעה לפינוי דייר תידון עד שלושים יום לאחר שחלף המועד להגשת כתב ההגנה, כלומר, לאחר כ- 60 יום ממועד הגשת התביעה.

ברוב המקרים, בית המשפט שומע את הצדדים במסגרת הדיון ובסופו קובע את פסק הדין. יתכן כי פסק הדין יינתן גם לאחר הדיון אולם בסמיכות אליו.

מהי עמדת בית המשפט לגבי תביעות פינוי דייר מדירה?

בית המשפט דן בסעד הפינוי בלבד.

בית המשפט בוחן את הסכם השכירות – האם ההסכם הופר או הסתיים?

האם המשכיר זכאי לבטל את הסכם השכירות ולפנות את המושכר?

בניגוד לאמירות ששמעתי מלקוחות, בית המשפט לא שוקל במסגרת שיקוליו את מצבו הכלכלי או האישי של השוכר.

כך שגם אם השוכר או השוכרת הם הורה יחידני, גם אם מדובר בשוכר שהוא משפחה מרובת ילדים או אפילו מבוגרים, אין לכך השפעה על ההכרעה בפסק הדין.

ככל שבית המשפט הגיע למסקנה כי המשכיר זכאי לקבל פסק דין לטובתו המורה על פינוי המושכר, יינתן פסק דין לפינוי המושכר בצירוף הוצאות משפט לטובת המשכיר, במנותק ממצבו האישי של השוכר.

כפי שפירטנו, את פסק הדין לפינוי שוכר יש לממש במקרה הצורך במסגרת הליכי הוצאה לפועל לפינוי שוכר, על מנת להביא לתוצאה סופית של דירה פנויה והשבת החזקה בה לידי המשכיר.

חשוב לציין כי אנו מספקים למשכיר ליווי משפטי מלא מהשלב בו הוא פנה אלינו, הגשת תביעת פינוי דייר ועד לשלב בו המשכיר מקבל את מפתחות המושכר לידיו, רגע מכונן מבחינת המשכיר.

במקביל או בהמשך אנו פועלים להשיב למשכיר את נזקיו הכספיים.

לאחר שקיבלת פסק דין לפינוי שוכר, האם ניתן לפנות את השוכר סוף סוף?

עדיין לא.

גם לאחר שניתן פסק דין לפינוי מושכר, עדיין המשכיר לא יכול לפנות את השוכר אלא רק על ידי הוליכי הוצאה לפועל לפינוי מושכר. לא ניתן גם לפנות למשטרה עדיין שתפעל רק במסגרת צו שינתן ע"י לשכת ההוצאה לפועל

מדוע לאחר שניתן פסק דין לפינוי מושכר לא יכול המשכיר לפנות את השוכר בעצמו ?

לא בכדי נקבע כי פסק דין שניתן בבית משפט יבוצע אך ורק באמצעות מערכת ההוצאה לפועל וגם במקרה זה, ניתן לפעול לביצוע פסק הדין לפינוי המושכר רק באמצעות ההוצאה לפועל ולאחר קבלת האישורים המתאימים.

הכלל כי לא ניתן לפעול בעצמכם חל גם לאחר שניתן פסק דין. גם אז יש צורך בכלים שמעניקים לנו ההוצאה לפועל לצורך פינוי השוכר.

האם ישנם אמצעים נוספים העומדים לרשות המשכיר המבקש פינוי מדירה?

ככל שאנו מוצאים לנכון בתיק מסוים לנהל "הליך טרום משפטי" מול השוכר בניסיון להוציא אותו המושכר ללא תביעת פינוי שוכר, אנו עושים זאת.

במהלך 20 שנות ניסיוננו, פיתחנו שיטות מגוונות במסגרת הליך טרום משפטי לגרום לשוכר לפנות את המושכר ללא תביעת פינוי שוכר.

חשוב לציין כי הליך טרום משפטי לא תמיד מצליח, אך הוא לא פוגע ביכולת להגיש תביעה לפינוי מושכר מיד לאחר שהגענו למסקנה שיש לעשות כן.

מיותר לציין כי שאר הסעדים העצמיים כמו ניתוק החשמל והמים בנכס, הם בלתי חוקי היות שמדובר בעשיית דין עצמי. גם תלונה במשטרה לא יעילה משום שהמשטרה בשלב זה אלא רק לאחר שניתן פסק דין לפינוי שוכר ורק במסגרת הליכי הוצאה לפועל לפינוי שוכר.

פינוי מדירה באמצעות הוצאה לפועל

לאחר שניתן פסק דין לפינוי שוכר על השוכר לפנות את הדירה בכוחות עצמו.

כאשר השוכר לא מכבד את פסק הדין ולא מפנה את המושכר, הדרך לפנות את השוכר מהדירה פיזית היא באמצעות הוצאה לפועל לפינוי שוכר.

ההוצאה לפעול כשמה כן היא, מטרתה לממש את פסק הדין במסגרת הליכי הוצל"פ לפינוי שוכר.

לא מדובר בהליך הוצאה לפועל לגביית חובות כספיים מהשוכר, אלא, לצורך מימוש פסק הדין ופינויו של השוכר מהמושכר באמצעות צו לפינוי מושכר תקף, בליווי משטרה וע"י קבלן פינוי מורשה מההוצאה לפועל.

פינוי דירה שכורה לפני תום החוזה

ככל שהשוכר מילא את הסכם השכירות כפי שהוא התחייב והוא מבקשת לסיים את תקופת השכירות מסיבות כלשהן, הוא יכול לבקש לפנות את המושכר לפני תום תקופת השכירות ולהמציא שוכר חלופי ראוי במקומו.

על השוכר החליפי ליטול על עצמו את כל ההתחייבויות הכספיות והכלליות במסגרת הסכם השכירות, כאשר ברור שעל השוכר החליפי להיות אדם ושוכר נורמטיבי.

האם ניתן לפנות דירה בכוח?

לא ניתן לפנות שוכר בכוח ללא צו פינוי שוכר, אך כן מותר לפנות שוכר מכוח הדין.

כל סעד עצמי הנו אסור.

על המשכיר לפנות בתביעה לפינוי שוכר ובמידת הצורך בהליכי הוצל"פ לפינוי מושכר. לא בכדי הדין מאפשר לו לעשות כן. במסגרת הליכי הוצאה לפועה ניתן להוציא את השוכר בכוח הדין.

כיצד לפנות שוכר מבלי לוותר על הנזקים הכספיים שנגרמו?

כיוון שבהליך פינוי דייר ניתן לתבוע רק את פינויו של הדייר, הדין מאפשר להגיש במקביל או לאחר פינוי המושכר, תביעה כספית לבית המשפט בגין כל הנזקים הכספיים שנגרמו למשכיר בשל שהותו של הדייר בדירה: נזק לרכוש, הפסד שוכרים וכדומה.

השוכר טוען שהוא דייר מוגן – מה זה דייר מוגן?

במקרים רבים בעלי מושכר פונים וטוענים כי השוכר אמר להם שהוא דייר מוגן והיא אפשר לפנות אותו.

ברב המוחלט של המקרים מדובר באמירה לא נכונה ולשון המעטה.

דייר מוגן הוא דייר שיש לו זכות בדירה מכח דיירות מוגנת והוא שילם "דמי מפתח" עבור הדירה.

ברב המקרים שמגיעים לשולחני, מדובר בשוכרים ששכרו את המושכר בהסכם שכירות "בלתי מוגנת", כלומר הסכם שכירות רגיל לכל דבר שלא מקנה לשוכר זכויות מעבר למה שנרשם בו ובוודאי שלא הגנה מפני פינוי המושכר.

בתחילה, כאשר האח ביקש את כספו, הם עדיין הבטיחו לו שהם כבר ישלמו. כאשר האח הבין ששני אחיו מוליכים אותו שולל והתעמת איתם, הם הכחישו שקיבלו ממנו כספים ואף הכחישו שמהכספים שהוא הפקיד בידיהם הם קנו נכס על שמם.

לאחר שהאח פנה למשרדנו, הוגשה תביעה מתאימה והוגשו עיקולים על נכסי האחים.

למרות שלא היו הסכמים בין הצדדים ולא היו אישורים על העברות כספיות, הצלחנו לנצח עבורו את התביעה והשגנו לו את כספו ואת חלקו בנכס שנרכש חזרה.